Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và những tác động đến thị trường bất động sản

Phát biểu khai mạc, PGS.TS. Hà Thị Thanh Bình, Trưởng Khoa Luật Thương mại cho biết, Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 là ba đạo luật quan trọng, có tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản, tác động đến việc tiếp cận bất động sản của các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp. Trong đó, nội dung của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 có nhiều điểm mới tiến bộ, đảm bảo minh bạch thị trường bất động sản và chính sách nhà ở.

Theo PGS.TS. Hà Thị Thanh Bình, việc nghiên cứu chuyên sâu những nội dung của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 và dự báo, đánh giá tác động của chúng đến thị trường bất động sản là hết sức cần thiết.

Mở đầu là phiên thảo luận về “Trách nhiệm công khai thông tin của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023”, ThS. Hoàng Thị Biên Thùy, Giảng viên Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP. HCM và nhóm tác giả cho rằng, trách nhiệm công khai thông tin của chủ đầu tư là hoạt động quan trọng tác động mạnh mẽ đến sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường bất động sản.

Với sự ra đời của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Nhà ở năm 2023, quy định pháp luật về trách nhiệm công khai thông tin của chủ đầu tư đã có sự thay đổi và tiến bộ nhất định; không những ghi nhận đầy đủ, chi tiết hơn so với các văn bản trước đây mà còn đã đổi mới hướng tiếp cận, góp phần nâng cao tính ứng dụng của các quy định pháp luật.

Theo đó, pháp luật ghi nhận ba vấn đề chủ yếu bao gồm nội dung thông tin, thời điểm, trách nhiệm cập nhật, tiêu chí, hình thức và phương tiện công khai. Đồng thời, nhóm tác giả cũng đưa ra nhiều đề xuất để hoàn thiện các quy định cụ thể hơn thời điểm công khai và cập nhật thông tin của chủ đầu tư, để tăng cường tính hiệu quả và minh bạch trong thông tin được công khai của chủ đầu tư, từ đó giảm thiểu những ảnh hưởng tiêu cực của hoạt động này đến thị trường bất động sản.

Tiếp đến là phiên thảo luận về “Điều kiện kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023”, PGS.TS. Lưu Quốc Thái, Giảng viên Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP. HCM đánh giá, kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã chứng minh được những ưu điểm của nó trong thực tiễn và đó là lý do mà nhiều nước phát triển trên thế giới cho phép thực hiện hình thức kinh doanh này.

Theo PGS.TS. Lưu Quốc Thái, để hạn chế những mặt tiêu cực và đảm bảo an toàn cho khách hàng, Luật kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 đã có nhiều quy định mới để kiểm soát hoạt động mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, như: vấn đề đặt cọc, bảo lãnh, thanh toán hay yêu cầu chủ đầu tư phải giải chấp (nếu có thế chấp dự án, nhà ở hình thành trong tương lai) trước khi giao dịch kinh doanh với khách hàng hoặc trước khi huy động vốn…

Tuy nhiên, một số quy định mới cũng còn gây băn khoăn về việc đảm bảo an toàn cho khách hàng, như: vấn đề bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng trở thành điều kiện tự nguyện chứ không phải bắt buộc như trước đây mà chưa có giải pháp thay thế. Quy định bảo lãnh cũng chỉ đặt ra đối với nhà ở mà không áp dụng đối với công trình xây dựng khác cũng là vấn đề cần xem xét lại. Hoặc quy định bắt chủ đầu tư dự án phải giải chấp phần dự án, nhà ở hình thành trong tương lai đã thế chấp mới được kinh doanh chứ không được thỏa thuận như trước đây cũng có thể làm ảnh hưởng đến môi trường tự do kinh doanh.

“Để cho một chính sách tốt về vấn đề này, Việt Nam nên tham khảo kinh nghiệm của các nước trên thế giới trong việc ban hành quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai”, PGS.TS. Lưu Quốc Thái đề xuất.

Cao Ánh