Thị trường bất động sản dấu hiệu “lệch pha cung-cầu”

Trong 8 tháng đầu năm 2020, có đến 923 doanh nghiệp bất động sản bị giải thể, hoặc tạm ngừng hoạt động do tác động của đại dịch Covid-19, tăng 136% so với cùng kỳ, cao nhất so với các lĩnh vực kinh tế khác.

(Ảnh minh họa)

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giai đoạn 2015-2020, cả nước đã thực hiện 248 dự án nhà ở xã hội, với khoảng 100.000 căn hộ, chỉ đạt 41,4% kế hoạch. Đồng thời, đã xuất hiện dấu hiệu “lệch pha cung-cầu” trên thị trường bất động sản, đi đôi với dấu hiệu thừa nguồn cung sản phẩm nhà ở cao cấp, sản phẩm lưu trú du lịch (condotel) như Bộ Xây dựng và hiệp hội đã cảnh báo.

Tại TP. Hồ Chí Minh, căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) chỉ có 28.295 căn, chiếm tỷ lệ 21,81% rất thấp trong tổng số nhà ở dự án. Căn hộ trung cấp (giá từ 25-40 triệu đồng/m2) chỉ có 57.545 căn, chiếm tỷ lệ 44,37% trong tổng số nhà ở dự án. Căn hộ cao cấp (giá trên 40 triệu đồng/m2) có 43.886 căn, chiếm tỷ lệ 33,82% cao nhất trong tổng số nhà ở dự án.

Với cơ cấu sản phẩm nhà ở như trên là biểu hiện rõ rệt của tình trạng “lệch pha cung-cầu”, phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững, do rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp như Bộ Xây dựng và hiệp hội đã cảnh báo. Trên thị trường, giá nhà khoảng 35-40 triệu đồng/m2 đã được xếp vào loại nhà cao cấp. Giả định phân nửa số lượng căn hộ trung cấp (nêu trên) được tính vào thống kê căn hộ cao cấp, thì số lượng căn hộ cao cấp sẽ khoảng 72.658 căn, chiếm đến tỷ lệ 56%, áp đảo trên thị trường.

Theo HoREA, hiện có tình trạng gần như “thả nổi” hoạt động đầu tư kinh doanh cho thuê phòng trọ, nhà trọ cho công nhân lao động và người nhập cư. Hiện nay, phần lớn các khu nhà trọ, phòng trọ của hộ gia đình, cá nhân là nhà lụp xụp, thiếu các tiện ích, dịch vụ, thiếu an toàn, an ninh.

Báo cáo đánh giá thị trường bất động sản giai đoạn 2016-2020 của HoREA cho thấy, trong giai đoạn 2018-2020, thị trường bất động sản bị sụt giảm rất lớn cả về quy mô, về số lượng dự án, số lượng sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường và số lượng giao dịch. Trong 3 năm qua, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư bị thua thiệt nhiều nhất vì bị giảm cơ hội tạo lập nhà.

Thị trường bất động sản gặp khó khăn từ khoảng giữa năm 2018. Tiếp đó, đến cuối năm 2019, thị trường càng khó khăn  hơn do không có nhiều dự án mới. Năm 2020 thị trường bất động sản tiếp tục gặp nhiều thách thức do dịch bệnh. Một số doanh nghiệp bất động sản buộc phải cầm cự chờ diễn biến dịch Covid-19 rồi mới bung hàng. Trước tình trạng khó khăn chung của thị trường, các doanh nghiệp bất động sản cần nghiên cứu để tìm ra phương án tái cấu trúc lại bộ máy theo hướng tinh gọn, công nghệ hóa, chuyên nghiệp.

Trong 5 năm qua, đã xuất hiện một số đợt “sốt ảo” giá đất nông nghiệp, giá đất nền và gia tăng tình trạng phân lô bán nền, huy động vốn trái pháp luật ở khu vực quận ven, huyện ngoại thành các thành phố lớn, hoặc tại các khu vực dự kiến quy hoạch đặc khu kinh tế, hoặc ăn theo các “đại dự án” của tập đoàn kinh tế lớn. Đồng thời do chưa có đầy đủ các quy định pháp luật để điều chỉnh hoạt động của thị trường căn hộ du lịch (condotel), farmstay, nên các nhà đầu tư thứ cấp chưa được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp khi đầu tư.

Văn Hiền(T/h)