Thị trường bất động sản nhà ở TP. HCM và vùng phụ cận ghi nhận nhiều biến động

Thị trường bất động sản sơ cấp sụt giảm về nguồn cung và lượng tiêu thụ

Năm 2023, ở TP. HCM và vùng phụ cận, thị trường bất động sản sơ cấp ghi nhận sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ trong các phân khúc chủ đạo.

Cụ thể, phân khúc đất nền có 22 dự án với 1.850 nền, giảm 73% so với năm 2022. Lượng tiêu thụ khoảng 751 nền, xấp xỉ 41% tổng nguồn cung mở bán mới, giảm 84% so với năm trước. Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực, tập trung chủ yếu ở Bình Dương khi chiếm 47% nguồn cung toàn thị trường.

Phân khúc căn hộ có 126 dự án sơ cấp triển khai bán hàng (khoảng 22.071 căn), giảm 32% so với năm 2022. Nguồn cung mở bán phân bổ chủ yếu tại TP. HCM (tập trung tại khu Đông) và Bình Dương. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 9.664 căn, bằng 44% nguồn cung sơ cấp và giảm 56% so với năm 2022.

Thanh khoản thứ cấp vẫn ở mức thấp, mặt bằng giá thứ cấp giảm khoảng 3% - 8% so với cuối năm 2022.

Nguồn cung mới nhà phố/biệt thự sụt giảm mạnh so với năm 2022. Cụ thể, thị trường đón nhận 907 căn nhà phố/biệt thự đến từ 28 dự án, giảm 87% so với năm 2022, các địa phương có mức giảm sâu nhất là Đồng Nai, Long An và TP. HCM. Lượng tiêu thụ mới của thị trường ở mức rất thấp, khoảng 315 căn, tương đương tỷ lệ 35% nguồn cung mới, chỉ bằng 8% so với năm 2022.

Bình Dương là địa phương dẫn dắt phân khúc nhà phố/biệt thự khi chiếm khoảng 47% tỷ trọng nguồn cung và 45% lượng tiêu thụ mới toàn thị trường.

Bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận sự sụt giảm mạnh về nguồn cung và lượng tiêu thụ so với cùng kỳ năm 2022. Cụ thể, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận 2.542 căn nguồn cung sơ cấp đến từ 67 dự án trong năm 2023, giảm 58% so với năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 21% (tương đương 526 căn), chỉ bằng 13% so với năm 2022. Hầu hết nguồn cung đến từ khu vực miền Trung khi chiếm 36% tổng nguồn cung và 86% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường.

Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung sơ cấp trong năm 2023 đến từ 34 dự án, cung cấp ra thị trường khoảng 3,271 căn, giảm 62% so với năm 2022. Sức cầu thị trường giảm mạnh với lượng tiêu thụ đạt khoảng 366 căn, tương đương 6% so với năm ngoái.

Phân khúc condotel có 5.937 căn được mở bán đến từ 45 dự án (trong đó có 04 dự án mới). Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt 20% (1,164 căn).

Sức cầu chung của thị trường có thể khởi sắc vào gần cuối năm 2024

Theo dự báo từ DKRA Group, sức cầu chung của thị trường có thể khởi sắc vào gần cuối năm 2024, trong đó, nhóm sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, dự án hoàn thiện hạ tầng, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín sẽ nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng.

Trong năm 2024, nguồn cung mới ở phân khúc đất nền tiếp tục duy trì sự khan hiếm, dao động từ 2.900 – 3.100 nền. Tập trung chủ yếu tại Long An, Đồng Nai và Bình Dương.

Sự chú ý của thị trường sẽ tập trung ở nhóm sản phẩm được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín, tiềm lực tài chính mạnh và dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dự báo tăng so với năm 2023, dao động ở mức 12.000 – 15.000 căn; tập trung chủ yếu tại TP. HCM khoảng 8.000 – 10.000 căn, Bình Dương khoảng 4.000 – 6.000 căn, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu với khoảng 300 - 500 căn/mỗi địa phương, các tỉnh thành khác tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới.

Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn cung tại thị trường TP. HCM, trong khi căn hộ hạng B và C tiếp tục là phân khúc chủ đạo tại Bình Dương cũng như các tỉnh giáp ranh.

Nguồn cung, sức cầu thị trường vào đầu năm không có nhiều biến động so với cuối năm 2023 và được kỳ vọng khởi sắc từ Quý 3 khi những chính sách pháp lý đủ độ “ngấm” lên thị trường, giúp tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, cũng như triển vọng phục hồi của nền kinh tế.

Nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự dự kiến tăng nhẹ, đạt khoảng 1,200 - 1,500 căn. Thị trường Long An, Đồng Nai và Bình Dương có thể dẫn đầu nguồn cung mới, riêng Tây Ninh tiếp tục khan hiếm nguồn cung được mở bán.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung condotel dự báo giảm so với năm 2023, dao động khoảng 800 -  1,000 căn, tập trung phần lớn tại Bà Rịa - Vũng Tàu và Quảng Bình. Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng dự báo sẽ tương đương năm 2023, lần lượt dao động ở mức 250 - 300 căn biệt thự nghỉ dưỡng và 200 - 300 căn nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng. Sức cầu chung thị trường tiếp tục đà giảm, kéo dài đến hết năm 2024.

Cao Ánh