Dự án The Riverin đang được thế chấp, khách hàng gặp rủi ro, liệu VPBank có gánh trách nhiệm?

Tuy cả Công ty Khu Bắc Thủ Thiêm, CII chưa công bố số tiền mà VPBank đã “rót” vào Dự án The Riverin để nhận thế chấp dự án nhưng theo tìm hiểu của phóng viên, nợ phải trả của CII đã lên đến 22.267 tỷ đồng, tăng 1.724 tỷ đồng so với báo cáo đầu năm 2020. Riêng, Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank), CII đang nợ khoảng 675 tỷ đồng ngắn hạn và gần 60 tỷ đồng dài hạn.

Dự án The Riverin có tên pháp lý là Khu nhà ở chung cư tại lô đất 3-15 và 3-16 do Công ty TNHH MTV Khu Bắc Thủ Thiêm (100% vốn của Công ty cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật T.P Hồ Chí Minh – CII) làm chủ đầu tư.

Dự án có vị trí tại lô đất 3-15 và 3016 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh, quận 2 (TP.HCM). Đối với lô đất 3-15, được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng số CN386146 ngày 27/3/2019 cho Công ty Khu Bắc Thủ Thiêm diện tích là 15.016m2, thời hạn sử dụng đất là 50 năm.

Ngày 10/3/2020 Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) có Văn bản số 10.03/2020/VPB-CMB xác nhận đang nhận thế chấp quyền sử dụng lô đất số 3-15 trong khu đô thị mới Thủ Thiêm, thuộc sở hữu của Công ty Khu Bắc Thủ Thiêm. VPbank cũng nhận bảo lãnh trong bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai về nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng trong việc giao nhà không đúng tiến độ.

Trong văn bản gửi Sở Xây dựng, VPBank cho rằng: "Công ty được thực hiện huy động từ tiền ứng trước của khách hàng và theo hình thức ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với công trình Khu nhà ở chung cư tại lô đất 3-15 mà không cần phải giải chấp tại ngân hàng".

Tuy nhiên, các quy định pháp luật cho thấy, việc dự án đã được thế chấp tại ngân hàng thì khi giao dịch bất động sản, khách hàng sẽ gặp rất nhiều rủi ro pháp lý. Thực tiễn cũng cho thấy, nhiều dự án đang trong tình trạng tranh chấp giữa khách hàng, chủ đầu tư và ngân hàng, có những dự án người dân không được cấp "sổ" vì đang bị thế chấp...

Sở Xây dựng yêu cầu Công ty Khu Bắc Thủ Thiêm: “…Trước khi bán nhà ở trong dự án, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký (rút bớt tài sản thế chấp)”.

Việc chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất tại dự án Dự án The Riverin, khách hàng nên cân nhắc, tìm hiểu kỹ pháp lý trước khi “rót tiền” đầu tư.

Tuy cả Công ty Khu Bắc Thủ Thiêm, CII chưa công bố số tiền mà VPBank đã “rót” vào Dự án The Riverin để nhận thế chấp dự án nhưng theo tìm hiểu của phóng viên, nợ phải trả của CII đã lên đến 22.267 tỷ đồng, tăng 1.724 tỷ đồng so với báo cáo đầu năm 2020. Riêng, Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank), CII đang nợ khoảng 675 tỷ đồng ngắn hạn và gần 60 tỷ đồng dài hạn. Tính trung bình, mỗi ngày,  CII phải chi trả tới 2,5 tỷ đồng tiền lãi, trong đó có VPBank.

Khách hàng sẽ phải gặp nhiều rủi ro pháp lý khi đầu tư, rót vốn vào Dự án của Dự án The Riverin đang được thế chấp toàn bộ tại VPBank do Công ty Khu Bắc Thủ Thiêm (CII) làm chủ đầu tư.

Luật sư Nguyễn Văn Kiệm, Đoàn luật sư TP. Hà Nội cho rằng: "Việc chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng để lấy vốn thực hiện dự án là hoàn toàn bình thường, được pháp luật cho phép. Gần như doanh nghiệp nào cũng phải làm, kinh doanh càng lớn thì càng phải vay nhiều.

Tuy nhiên, ở các dự án đã thế chấp thì trước khi bán sản phẩm cho khách hàng, chủ đầu tư buộc phải giải chấp, trừ trường hợp có sự đồng ý của khách hàng và ngân hàng. Còn nếu không, chủ đầu tư chỉ được phép thế chấp phần còn lại bao gồm các căn hộ chưa bán hoặc phần sở hữu riêng của chủ đầu tư. Việc thế chấp cả những căn hộ đã bán là vi phạm pháp luật".

Theo Luật sư Kiệm, Luật Kinh doanh bất động sản 2014,  Nghị định 76/2015/NĐ-CP, Luật Nhà ở 2014 và Bộ luật Dân sự 2015 không có quy định trường hợp bất động sản đang thế chấp được bán, chuyển nhượng, nếu bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý việc bán, chuyển nhượng mà không cần phải “giải chấp” như các dự án trên.

Vấn đề đặt ra, Sở Xây dựng là cơ quan kiểm tra và thông báo dự án đủ điều kiện giao dịch nhưng Sở không chịu trách nhiệm về vấn đề dự án có bị thế chấp hay không (trường hợp chủ đầu tư khai dự án không bị thế chấp). Như vậy, nếu ở trường hợp có xảy ra tranh chấp pháp lý, rõ ràng người mua lãnh đủ rủi ro, vì theo quy định về giao dịch bảo đảm thì hợp đồng mua nhà đang thế chấp là vô hiệu, người mua nhà dễ bị mất trắng.

Trước đó, tháng 5/2018, CII thông báo đã chấp thuận phương án tăng vốn điều lệ của Công ty Bắc Thủ Thiêm từ 950 tỷ lên 1.500 tỷ đồng. Công ty Bắc Thủ Thiêm được thành lập vào 31/12/2015 với vốn điều lệ ban đầu 340 tỷ đồng, doanh nghiệp được thành lập để triển khai Dự án BT Xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư phía Bắc (Khu chức năng số 3 và 4) và hoàn thiện đường trục Bắc - Nam (đoạn từ chân cầu Thủ Thiêm 1 đến đường Mai Chí Thọ) trong khu đô thị Thủ Thiêm.

Tuy nhiên, đến cuối 2016, CII thông báo sẽ thực hiện tăng vốn điều lệ từ 340 tỷ đồng lên 950 tỷ đồng như hiện nay. Ông Lê Hồng Sơn là người đại diện theo pháp luật của Bắc Thủ Thiêm.

Việc chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất tại Dự án The Riverin, khách hàng nên cân nhắc, tìm hiểu kỹ pháp lý trước khi “rót tiền” đầu tư. Liệu rằng, khi xảy ra tranh chấp pháp lý, khách hàng không được cấp "sổ", thì Ngân hàng VPBank có đứng ra nhận trách nhiệm trước người dân?