Lưu ý khi mua bất động sản hình thành trong tương lai

Thời gian qua, không ít công ty bất động sản “nói một đằng, làm một nẻo”, đưa ra thị trường những sản phẩm chưa đủ điều kiện bán hàng, thiếu thủ tục pháp lý,… rồi lách luật bằng nhiều hình thức như: dẫn dụ người mua ký văn bản thỏa thuận, cam kết đặt cọc… và sử dụng “chim mồi” làm hiệu ứng đám đông để đưa người mua vào “bẫy” đã được chuẩn bị trước. Hậu quả để lại là làm khách hàng mất niềm tin, ảnh hưởng tiêu cực cho thị trường bất động sản.

Điển hình hàng loạt “dự án ma” đã áp dụng chiêu trò trên và bị cơ quan nhà nước xử phạt trong thời gian qua. Do đó, tỷ lệ người mua quan tâm đến dự án bất động sản hiện nay cũng bị giảm dần, nhưng gần đây vẫn còn rất nhiều người bị “lùa” với hình thức lừa tinh vi hơn.

Cụ thể, để đưa những người mua nhà “vào tròng”, các chủ đầu tư thường ủy quyền cho các công ty con hoặc đơn vị liên kết để tuyển một lượng lớn nhân sự đóng vai môi giới bất động sản và hướng dẫn họ các kỹ năng tiếp thị “siêu phàm” bằng những chính sách hậu mãi, những tiềm năng sinh lợi của dự án để dẫn dụ người mua. Nhiều người có nhu cầu mua nhà ở được các môi giới hẹn đi xem dự án, khi đó, trên xe hoặc tại dự án được bố trí sẵn các diễn viên quần chúng làm “chim mồi” nhằm lôi kéo, dụ dỗ khách hàng xuống tiền hoặc ký hợp đồng vay để đặt cọc, giữ chỗ. Hầu hết, khách hàng đều bị thao túng bằng những lời tư vấn “bùi tai” cùng các bài “chim mồi” hấp dẫn, đánh trúng tâm lý khách hàng như: Có khách chốt cọc liên tục, khách mua gần hết lô đẹp, chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất, chiết khấu giảm giá chỉ trong ngày mở bán duy nhất, rút thăm trúng thưởng… và cuối cùng là những ai cả tin sẽ bị mắc bẫy.

Từ đó phát sinh không ít vụ khiếu nại, khiếu kiện kéo dài làm ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản, gây mất an ninh trật tự xã hội và để lại hệ lụy cho các cơ quan nhà nước phải giải quyết hậu quả tranh chấp như hiện nay.

Theo luật sư Hồ Vương Quốc Sử thuộc Công ty Luật TNHH LS và Cộng sự khuyến cáo. Trước khi quyết định mua bất động sản hình thành trong tương lai, người dân nên kiểm tra quyết định giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án, kiểm tra quyết định quy hoạch 1/500 của dự án và yêu cầu bên bán cung cấp những thủ tục pháp lý sau:

Nếu là bên môi giới, theo quy định của luật kinh doanh bất động sản 2014 về dịch vụ môi giới bất động sản, thì bên môi giới phải có chứng chỉ môi giới được cấp đúng quy định pháp luật, có giấy ủy quyền hợp pháp từ chủ đầu tư. Ngoài ra, bên môi giới chỉ được nhận tiền thù lao, hoa hồng môi giới chứ không được nhận tiền đặt cọc của bên mua nhà cũng như không được thay mặt, đại diện chủ đầu tư trực tiếp ký kết văn bản thỏa thuận, cam kết đặt cọc hoặc các giao dịch khác nhằm mục đích thu tiền đặt cọc của bên mua để huy động vốn cho dự án khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

Nếu là dự án đất nền hoặc nhà phố, theo quy định tại điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 17 điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP và điều 55 luật kinh doanh bất động sản 2014, thì chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải và có văn bản chấp thuận cho bán của sở xây dựng nơi có dự án.

Nếu là căn hộ chung cư, theo quy định tại điểm b khoản 2 điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP và điều 55 luật kinh doanh bất động sản 2014, thì dự án phải được chủ đầu tư thi công xong phần móng, có văn bản đồng ý cho bán mà không phải giải chấp của ngân hàng (nếu dự án đang bị thế chấp) và văn bản chấp thuận cho bán của sở xây dựng nơi có dự án.

Ngoài ra, để việc cho vay tiền được hợp pháp khi việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là nhà phố hoặc căn hộ có sự hỗ trợ cho vay tiền từ ngân hàng để thanh toán tiền cọc hoặc tiền mua nhà theo các đợt thanh toán. Theo quy định tại điều 94 luật các tổ chức tín dụng năm 2010, thì người mua cần yêu cầu ngân hàng cung cấp hồ sơ thẩm định tài sản đảm bảo trước khi ký hợp đồng vay (nếu căn nhà mua là tài sản được thế chấp).

Trường hợp, dự án không có đầy đủ hồ sơ pháp lý hoặc bên bán, bên môi giới không chịu cung cấp các văn bản nêu trên thì tốt nhất khách hàng không nên mua để tránh vướng vào những rắc rối kiện tụng về sau.

Kim Ngọc